第三季度房地产研究分析

    据贝壳房地产研究:北京链家二手房成交量三季度同比增长45.8%，同比增幅为2018年二季度以来最高水平，环比下降10%。1-8月累计成交量同比为下降1.2%，至9月末实现前三季度同比转负为正，全年累计交易量同比增长3.5%，北京二手市场已走出疫情影响。

    北京链家二手房季度成交量及同比走势

    市场调查公司从成交节奏来看，抵御首轮疫情冲击，3-6月市场完成了第一轮修复，6月中旬疫情复发后得到快速控制，三季度市场完成了第二轮修复，传统的二至三季度成交量连续下行的季节规律被打破。

    市场调研公司从成交总价结构来看，三季度修复同样由刚需率先释放。带看方面，450万以下房源月度带看量环比增长率高于750万以上房源8-10个百分点。成交方面，季度内450万以下房源成交占比高点较6月提升5个百分点。

    2020年1月以来北京链家分总价段二手房成交结构变化

    调查公司从空间上看，主城四区季度成交占比环比下降1.7个百分点，主城六区季度成交占比环比下降2.2个百分点，降至70.4%。交易量重心向外围城区移动。季度交易量环比增幅超过50%的小区，区位属性为非主城六区的占比超过半数。

    分具体城区来看，贝壳研究院数据显示，三季度交易量同比增幅来看，门头沟区居于13区首位。西城区成交量同比增幅最小，为7%。此外昌平区、通州区、房山区、亦庄开发区、大兴区等区域，以外围城区为主，成交量同比增幅超过50%。

    调研公司分商圈来看，一定交易规模以上商圈三季度交易量环比增幅排名，前十大热点商圈分别为沙河、五道口、海淀北部新区、军博、双榆树、广渠门、亚运村、公主坟、九棵树、玉泉营。

    综合来看，三季度北京二手房市场回暖、得到修复主要有以下两方面原因：一方面，外围城区均价下降明显，成交热度外移。自调控后外围城区均价跌幅相对较大，入市门槛降低，吸引刚需入场。大兴区、门头沟区、通州区等城区三季度均价较2017年均价跌幅均较大，累计跌幅大兴区居于首位。另一方面，相对宽松的金融环境支持。放款周期持续稳定在30天，处于2019年以来最低位，较二季度高点缩短17天。首、二套平均房贷利率水平连续四个月保持低位稳定，资金成本低位企稳、金融环境相对宽松吸引需求入市。

    另外，据贝壳研究院数据显示，包括北京在内的全国重点18城的二手住宅三季度成交量仍处在2019年以来的较高位。贝壳研究院首席分析师许小乐表示，三季度市场总体降温，一方面是需求在二季度强劲释放后的自然回落，另一方面，三季度调控密集出台，信贷宽松逐渐触底，市场需求收缩、预期下行致市场降温。年底市场季节性反弹力度不强，四季度成交预计继续回落，重点城市价格普遍走平。