房地产如何进行市场调研

    房地产项目研究方法第一

    拟建区域目标地块研究土地评估是项目开发前期的一项重要工作，目的是进行项目可行性分析和形成项目的初步规划。

    通常运用市场调研公司，综合对比企业内部具有的优势和劣势及其面临的外部威胁和机会，做出该区域的总体评价和企业可行的开发规划。包括：

    1、根据开发商的实力和行业经验，综合分析开发商的资源供给、投资筹措能力、投资成本与费用等方面，进行项目财务评价。

    2、全面考虑外部不可控因素，评估项目的风险并确定风险规避方式、进行项目规划。

    3、对比开发商面临的内、外部环境，发现机会，预见风险。制定项目投资计划，确定项目发展规划和建设规模。

    4、通过分析地块周边项目交通环境、宏观或区域市场竞争状况、城市规划、购房市场情况确定项目地块价值。

    5、开发周期三年以上的项目，必须分析研究宏观经济运行，关注行业发展变化周期。

    第二竞争市场供应状况研究区域性是房地产最重要的一个特性，这一特性使土地的利用形态受到位置的严格限制。

    房地产区域特性主要包含自然地理环境、经济地理环境、人文环境三个方面。虽然购买者可能不是来自于某一特定区域，但一旦购买某一楼盘后的主要消费行为将带有很强的区域特定。因此对于特定楼盘周边环境的调研，即区域特征研究，以及竞争研究都带着非常强的区域性色彩。

    针对置业消费的研究，也是对特定区域产品的需求研究。但在房地产研究过程中，由于房地产的复杂性，以及消费者对房地产产品的认知存在比较大的盲区，因此针对消费者的研究一般只是针对其置业消费进行深入研究，而对竞争产品的研究需要针对其产品进行具有针对性的探讨。

    需要注意的是，房地产供应市场经营者众多，因此该行业研究对供应研究的重视程度远远高于其他行业，在开发商看来，供应研究甚至比客户满意度调研更重要。

    1、区域市场分析——根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析，研究典型个案，对区域市场特点进行分析。

    2、新盘汇总分析——阶段性对新盘进行统计分析，追踪市场发展方向。

    第三目标市场需求细分研究楼盘项目在地理位置、项目类型基本确定下来后，即决定了该项目只是满足一部分消费者的购房需求，并非所有的购房者会采取购买行为，哪一部分客户购买该楼盘将是开发商关注的问题。

    一般可以结合人口统计资料及购房者需求的心理分析，根据收入水平和文化层次的不同划分主要客户群和潜在客户群。

    1、根据项目自身特点、项目所处地理位置及周边交通条件判断主要目标客户群。

    2、通过消费者需求调查，分析主要和潜在购房者需求特征，预测市场容量。

    第四项目的经济效益分析房地产开发项目投资包括固定资产的投资与流动资产的投资二部分。

    项目资金来源方式、筹措方式的确定，项目的项目融资的费用的预算，都将对项目的经济受益产生影响，也应在经济效益分析中体现。

    1、房地产开发项目的财务分析。包括项目土地取得成本、前期费用、建安成本，销售成本及广告费用等的分析与测算。对关键性的财务指标进行计算，如投资利润率，投资回收期、内部收益率（IRR），资金的财务净现值（FNPV）等进行计算。

    2、房地产开发项目投资风险分析。包括项目出现的系统性的风险，如政策的变化与调整的分析。另外还有项目的盈亏平衡分析、敏感性分析等定量分析方法，并把定量分析和定性分析结合起来